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“营改增”后 商用物业将受益
发布者:admin 发布时间:2016/5/17 14:36:07 阅读次数:

        从今年5月1日起,备受关注的“营改增”开始扩大试点行业范围。其中,建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四个行业纳入营改增试点范围。自此,现行营业税纳税人全部改征增值税,其中建筑业和房地产业适用11%税率。业内人士认为,营改增的推出对地产行业短期内不会带来剧烈变化,但未来将产生深远影响。其中,营改增鼓励所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,这对从事商业地产开发的房地产企业?#27492;擔?#23545;房地产业尤其商业地产的去库存起到促进作用。

        能否为房企减负“税负过重一直是开发商多年来的痛点之一,”一位地产商表示,近年?#27492;?#30528;地产行业毛利率不断走低,房企压力不断加大。

        泰禾集团(000732,股吧)董事长黄其森认为,目前,绝大多数地方房地产利润率已经?#29616;?#19979;滑,甚至部分企业出现亏损,还?#21069;?#21407;定的税率确实让企业不堪重负。建议各地结?#31995;?#22320;房地产的经营状况,?#33539;?#21512;理的土地增值税预征率。本次营改增根据官方表态,是一项重要的结构性减税措施,但是否将为企业减税将要看具体情况而定。

        一家机构曾就此做出了专项调查。该机构选取了主营业务为房地产开发且资产总额排名靠前的上海(楼盘)房企为样本,采用这些公司2014年的财务数据。测算结果表明,全行业实施增值税后,10家上市公司中,有4家出现税负减轻的情况,其余6家均为税负增加。

        该研究显示,营改增房企适用税率从5%的营业税?#26102;?#26356;为11%的增值税税率,企业只有拥有足够可抵扣的进项税额,才能保证税负不上升。在消费型增值税下,企业外购的生产资料和固定资产支出越多,可抵扣进项税额就越多。而如果人工成本、财务费用等不可抵扣项较多,营改增的减税效果?#21483; ?/span>

        同策咨询研究部总监张宏伟认为,总体上房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率?#19981;?#22240;为税负的降低而提升,这将为处于转型期的房地产企业提供缓冲期。

        商用物业将受益

        值得关注的是,营改增后所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。业内人士评价,该项措施对于所有企业而?#36828;?#23558;是利好因素。尤其是当企业改善办公条件购置办公楼?#20445;?#36141;置办公楼的成本会降低。该举措?#19981;?#21050;激企业购置办公楼改善办公条件的消?#35328;?#26399;。

        资料显示,目前全国有2亿平方米左?#19994;?#21830;业地产,众多房企正面临空前的商用物业去库存压力。营改增的落地将有望促进写字楼库存去化。

        同?#20445;?#21463;该措施影响,不动产尤其是房地产项目大宗交易成本会降低,也将促使土地、项目收?#28023;?#21152;速房地产行业整合。

        张宏伟表示,企业作为逐利的主体,势必会在基本面较好的城市投资购房,促使北上广深一线城市及其周边经济基本面较好的城市继续向好,其他城市由于仍然有去库存压力,不会到市场基本面不好的城市投资。

        ?#32856;?#22303;地价格?

        “房地产格局的重大变化,?#36127;?#37117;是和税?#24179;?#23494;相连。房地产营改增,对房企?#27492;?#30701;期体现为税负下降,但长期则体现为地价上涨。”华泰证券(601688,股吧)分析师认为,目前营改增试点期间,对房地产行业短期的影响并不大,但试点到期之后正式推行时是否会?#34892;?#30340;变化则需要关注。长期来看,营业税占地方税收比重高的省?#34892;?#35201;逐步出台应对措施,特别是在地方政府平台杠杆加足了的省市。2007-2011年,有9个省市对营业税十分依赖,营业税占地方税收比重都超过了40%,其中包括?#26412;?#27004;盘),达到41%。

        业内人士分析,当前行业毛利率平均20%左右。其中,人工成本、大宗原材料价格没有大幅上涨的情况下,毛利率下降的根本原因来自于地价上涨。尽管在三?#21335;?#22478;市土地出让已经大幅减少,但是从一线城市来看,超过周边二手房一倍的楼面价地块必然会?#32856;?#26368;终的?#32771;郟?#29305;别是在当前一线城市的土地供需?#29616;?#19981;匹配的情况下,这?#19981;?#21152;大地方政府对房地产的依赖。

        可以预见,营改增很可能加大地方政府对“土地财政”的依赖,由此,土地成本将进一步上行,届时推动?#32771;?#19978;涨的?#32622;?#24456;可能继续在一线城市上演。从长期来看,营改增将减少新入市的投?#24066;?#38656;求,?#32771;?#21464;化更趋平?#21462;?/span>

        业内人士表示,营改增对企业投资楼市确实会有助推作用,但营改增并不是楼市税收政策调整的终点,后续有关房地产税的改革还会逐步推进,尤其是房产持有?#26041;?#30340;征税,后续仍将深化改革。受此影响,楼市格局也将变得更加复杂多变。


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